Il legislatore italiano nel formulare la normativa oggi alla base del “diritto condominiale”, ha annoverato tra i beni comuni condominiali degni di una rigorosa, seppur a tratti lacunosa disciplina, il c.d. “decoro architettonico” che nel linguaggio del volgo potremmo semplicisticamente definire “l’estetica” degli edifici.
Tanto in sede assembleare quanto in sede giudiziaria, il concetto di “decoro architettonico” è protagonista di incertezze e contrasti giurisprudenziali e questo a causa del suo difficile inquadramento teorico dato dalla astrattezza concettuale.
Volendo ricercare i motivi di tali incertezze interpretative, potremmo rilevare tre fondamentali cause:
- l’assenza nell’ordinamento giuridico italiano della definizione di “decoro architettonico”: l’art. 1117 c.c. non fornisce, infatti, alcuna definizione, ma si limita ad una generale tutela in astratto;
- l’oggetto che si reputa leso è l’estetica dell’edificio: si tratta di un concetto non universale, che si presta ad una inevitabile discrezionalità ed è incontrovertibile vittima del senso estetico di colui che è chiamato ad una valutazione, dal tecnico al giudice competente;
- le modalità di lesione del decoro: data la difficile percezione universale del concetto di decoro architettonico, il difficile inquadramento teorico si riflette anche sulla fase di riconoscibilità e valutazione di una lesione e/o legittima modifica architettonica.
Per quanto concerne il primo punto, la Suprema Corte è orientata, negli ultimi anni, a considerare il decoro architettonico come “l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007). Ma la Corte però, non si è limitata a fornire una “nozione” del bene in questione ma, raccogliendo le molteplici doglianze espresse nelle aule giudiziarie, ha provveduto a chiarire anche un aspetto di fondamentale importanza divenuto un punto saldo da oramai quasi un decennio: l’estetica tutelata non concerne solo ed esclusivamente edifici di particolare pregio storico-artistico, ma ogni fabbricato in cui sia presente “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia”(Cass. 8830 del 2008).
Dunque, che sia un palazzotto liberty o che sia un complesso di case popolari, nessuna discriminazione può essere operata, purché, chiaramente, sia possibile quanto meno rilevare uno “stile” caratterizzante l’edificio.
Va detto anche che il decoro non concerne solo ed esclusivamente le parti “esterne” del fabbricato, ma contempla anche i suoi “interni”, dai pianerottoli alle scale, a tutto ciò che incide sulla linea armonica dello stabile.
Ma la lesione del decoro architettonico quali conseguenze comporta per la compagine condominiale?
Il primo ed indiscutibile danno derivante dalla lesione del decoro del fabbricato è indubbiamente il “deprezzamento” degli immobili e la conseguente svalutazione economica sul mercato immobiliare. Non a caso il pregiudizio economico derivante dalla alterazione del decoro è il criterio cui maggiormente ricorre la giurisprudenza per valutare l’esistenza della lesione: l’alterazione del decoro per essere contestata, infatti, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca “in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Una tale dizione, così astratta e così variabile caso per caso, ci fa comprendere il perchè la valutazione della lesione sfugge a qualsivoglia catalogazione normativa. Un esempio: l’installazione di un impianto di condizionamento in appartamento privato è solo potenzialmente idoneo a dar vita ad una alterazione del decoro del fabbricato. La relativa valutazione deve aver riguardo, infatti, delle modalità di installazione degli eventuali macchinari di areazione sulle facciate o ringhiere condominiali. Indubbiamente lesivo del decoro architettonico dell’edificio è l’installazione di verande (non a caso nelle istanze di autorizzazione da presentare agli uffici comunali competenti viene richiesto spesso il nulla osta condominiale).
Modifica del decoro: i poteri dell’Assemblea.
Ostico da un punto di vista tecnico è il problema che concerne le maggioranze necessarie per una delibera assembleare che dia luogo ad una modifica del decoro architettonico di un edificio. Quali maggioranze, dunque, per trasformare le linee di uno stabile? Nel silenzio normativo, da una lettura combinata delle norme in tema di innovazioni, è preferibile la tesi che rinviene nella unanimità il quorum necessario per poter procedere in tal senso. Si pensi al caso in cui un condomino presenti un progetto tecnico che preveda la sostituzione della recinzione del proprio balcone da ringhiera a muratura. Posta la necessità di acquisire le autorizzazioni prescritte dalla legge presso i competenti uffici locali, sul piano condominiale è indubbiamente preferibile che si giunga ad un consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio, sia in sede assembleare che extra-assembleare, onde evitare possibili impugnative della delibera assunta a maggioranza.
Una tutelare certa e rapida: il Regolamento di Condominio.
Un buon costruttore ed un buon Amministratore di Condominio hanno anche il compito di porre a servizio dei propri clienti l’esperienza maturata sul campo e la competenza tecnica e professionale per scongiurare possibili lesioni al decoro. Sarebbe preferibile se il Regolamento di Condominio redatto dal costruttore ed allegato agli atti di compravendita dei singoli immobili (Regolamento contrattuale opponibile a tutti e modificabile solo all’unanimità) prevedesse una serie di divieti, oltre a quelli posti dalla normativa nazionale e locale, atti alla tutela del decoro (es. divieto installazione verande, obbligo di adottare un unico colore per infissi e persiane, tessuti predefiniti per l’eventuale apposizione di tende da sole e così via).
