L’inquilino non paga le quote condominiali ? Allora le deve pagare il proprietario!

Spesso i proprietari locatori si disinteressano completamente della vita condominiale ed implicitamente delegano l’amministratore a rapportarsi con l’inquilino per le spese ordinarie da sostenere. In realtà sono i primi responsabili

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L’inquilino non paga le quote condominiali ? Allora le deve pagare il proprietario!
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Quando l’inquilino non paga le quote condominiali allora le deve pagare il proprietario!
Questo passaggio riassume in maniera breve e concisa un verità che ancora ad oggi molti condomini faticano ad accettare ma che, purtroppo, è legge.
Cominciamo subito col dire che il Condominio è totalmente estraneo al rapporto contrattuale tra il proprietario e l’inquilino cui decide di fittare il proprio immobile. E perché questo? Molto semplice, l’Amministratore rappresenta i “condomini” dove per la legge si intendono i titolari di diritti reali sugli immobili che compongono lo stabile condominiale (es. proprietari, usufruttuari, nudi proprietari, ecc.). L’inquilino non è qualificabile come condomino in quanto non vanta diritti reali sull’immobile, ma in virtù di un contratto di locazione stipulato con il proprietario, diviene fruitore dell’immobile.
Da questa affermazione discende quella per la quale dal momento che l’Amministratore altro non è che il legale rappresentante del Condominio, cioè di tutti i Condomini, egli è estraneo al rapporto contrattuale esistente tra il singolo condomino ed il proprio conduttore. Da ciò deriva che:

  1. L’Amministratore può richiedere il pagamento degli oneri condominiali esclusivamente al proprietario, il quale poi, potrà rivalersi sul suo inquilino per la parte a lui spettante in base alla legge oppure, ove siano previsti patti in deroga, in base al contratto di locazione.
  2. Le proteste dell’inquilino dovranno essere inoltrate dunque direttamente al proprietario e non all’Amministratore, il quale non è tenuto a fornire spiegazioni sulle modalità di redazione del Consuntivo e del Preventivo spese se non al proprietario, il quale però ha l’obbligo giuridico di fornire al proprio inquilino tutti i chiarimenti e mostrargli i documenti giustificativi in ordine alle spese che quest’ultimo dovrà sostenere.
  3. Contro l’inquilino moroso l’ Amministratore non ha alcun potere di escussione. Il decreto ingiuntivo di pagamento verrà inoltrato direttamente al proprietario che in seconda battuta e con azione giudiziale diretta si rivarrà sul proprio inquilino. È appena il caso di sottolineare che il mancato pagamento al proprietario degli oneri condominiali da parte dell’inquilino costituisce causa di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Va da sé a questo punto fare alcune osservazioni circa le diffuse erronee prassi che si riscontrano all’interno dei Condomini.
Spesso i proprietari locatori si disinteressano completamente della vita condominiale ed implicitamente delegano l’amministratore a rapportarsi con l’inquilino per le spese ordinarie da sostenere oppure incaricano l’inquilino di pagare in prima persona tali spese (es. anche tramite bonifico bancario). Tale disinteresse è del tutto controproducente poiché in presenza di inquilini morosi sarà comunque il proprietario a risponderne per cui, da un lato il proprietario dovrebbe avere la premura di contattare periodicamente l’Amministratore per verificare se il proprio inquilino assolve con puntualità al pagamento di quanto lui spettante, dall’altro vi è da dire anche che un Amministratore corretto e coscienzioso non dovrebbe mai attendere che le spese condominiali impagate giungano a somme rilevanti, ma dovrebbe procedere quanto prima ad informarne il proprietario tramite sollecito di pagamento. Ma come è ben noto gli amministratori sono sempre restii ad emettere solleciti di pagamento poiché i condomini tendono erroneamente a percepirlo come atto “scorretto” nei propri confronti e gli amministratori nel timore di perdere consensi omettono tale procedura. Con quali conseguenze? Con la conseguenza che per mesi, forse anni, il proprietario non vedrà mai recapitarsi nessun sollecito, dormirà sonni tranquilli e appoggerà l’operato dell’Amministratore fino a quando non maturerà un debito talmente elevato che anche l’Amministratore più deferente, in presenza di un “vuoto di cassa” elevato non potrà più esimersi dal richiedere il pagamento al proprietario che sarà costretto, nel migliore dei casi a pagare tutto e subito (perdendo il beneficio del pagamento in rate), nel peggiore dei casi a pagare anche le spese legali!!

La soluzione? Applicare la legge.

  • L’amministratore deve relazionarsi con l’inquilino unicamente in ordine al rispetto del regolamento di condominio e della diretta convocazione all’Assemblea condominiale quando siano in discussione argomenti relativi all’impianto di condizionamento e riscaldamento.
  • Gli oneri condominiali ordinari e straordinari devono essere richiesti direttamente al proprietario che si rivarrà poi sul suo inquilino per il rimborso della parte a lui spettante per legge o per contratto.
  • Qualora proprietario ed inquilino si siano accordati nel senso che le quote condominiali siano versate direttamente dall’inquilino, il proprietario deve informarsi costantemente sul corretto adempimento.
  • Il riparto spese in base alla legge od al contratto specifico tra le parti è una attività di consulenza che non rientra nelle normali attribuzioni ordinarie a cui è tenuto l’Amministratore.

Il rispetto della legge e dei regolamenti in materia assicura legittimità degli atti, imparzialità, un più pacifico svolgimento dei rapporti condominiali, una minore confusione di ruoli e compiti, una maggiore soddisfazioni in termini di efficienza amministrativa. Non deve essere visto come un atto di eccessiva rigidità e formalismo, ma deve comprendersi che un amministratore che agisce in termini di legge non è un nemico ma è solo un amministratore che vuole tutelare il Condominio.

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