Uno degli argomenti più spinosi nell’ambito condominiale concerne il riparto delle spese relative al rifacimento dei balconi.
Premettiamo che ai sensi dell’art. 1117 c.c. il balcone non figura nell’elencazione dei beni ritenuti “parte comune” dell’edificio, relativamente ai quali sono chiamati a contribuire alle relative spese tutti i condomini, ma vi rientrano certamente le c.d. “facciate”.
Funzione del balcone è quella di consentire al proprietario dell’immobile l’esercizio del diritto di veduta e costituisce parte integrante dell’abitazione in quanto prolungamento dell’unità immobiliare. Non a caso nel calcolo della superficie di un immobile si deve tener conto necessariamente anche delle superfici dei balconi e/o terrazze.
Tuttavia, se è vero quanto su affermato, è anche vero che i balconi sono inseriti nella struttura dell’intero edificio e contribuiscono all’estetica dello stesso.
Di seguito cercheremo di far luce sui criteri da utilizzare nel riparto delle spese relative al rifacimento dei balconi, partendo da una fondamentale distinzione tra tipologie: balconi incassati e balconi aggettanti.
I balconi ad incasso
Sono quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono da essa ed, anzi, sono rientranti rispetto ad essa. Strutturalmente, spesso e volentieri, sono chiusi su due lati almeno. Un esempio di balconi ad incasso sono i c.d. balconi a castello che svolgono funzione di sostegno e copertura dell’edificio. Per tali caratteristiche strutturali si considerano a servizio dei vari piani sovrapposti e, pertanto, risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani.
Per il riparto spese dei balconi ad incasso, il riferimento è dato dall’art. 1125 c.c. il quale prevede che:
- le opere di pavimentazione del balcone e rifacimento delle eventuali ringhiere e/o fioriere sono ad esclusivo carico del proprietario dove insiste il balcone;
- le opere relative all’intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone sono a carico del proprietario dell’immobile sottostante;
- le opere relative agli eventuali parapetti in muratura e/o frontalini, costituendo parte integrante della facciata condominiale che, ricordiamo essere “parte comune”, sono a carico di tutti i condomini facenti parte dell’edificio in proporzione ai millesimi di proprietà generale.
I balconi aggettanti
Sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio e risultano aperti su almeno tre lati, assicurati da una ringhiera o da un parapetto.
Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. che invece abbiamo visto applicarsi ai casi di balconi incassati).
La ripartizione delle spese relative a tali balconi, in realtà, è piuttosto complessa ed è fonte di frequenti contrasti in sede di assemblea condominiale.
Cosa fare
Nel corso degli anni si è assistito ad un progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso perché il balcone costituisce un prolungamento dell’appartamento.
Oggi è pacifico che i balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono la proiezione dell’appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l’affaccio all’esterno; dall’altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell’edificio.
Ne consegue, secondo la prevalente dottrina e giurisprudenza, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell’edificio.
In concreto si può affermare che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano ecc. Poiché viene esclusa la presunzione di condominiali, le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari. Tuttavia, ogni qual volta si interviene su di essi, per effettuare lavori di manutenzione, occorre preliminarmente discernere la rispettiva valenza strutturale da quella estetica ornamentale al fine di individuare esattamente i criteri di riparto della spesa anche tra condòmini.
